quando il condominio non vuole ristrutturare

quando il condominio non vuole ristrutturareNon di rado, capita di trovarsi ad amministrare condomini dove sono necessari lavori di ristrutturazione, ma i condòmini non riescono a trovare un accordo e di conseguenza i lavori non vengono deliberati dall’assemblea. Il problema è che l’amministratore deve tutelarsi nel caso di eventuali danni a cose o persone, come può accadere per esempio nel caso di eventuali distacchi di calcinacci.

In alcuni casi i cosiddetti  interventi di messa in sicurezza, che troppo spesso vengono utilizzati per tamponare il problema, potrebbero rivelarsi insufficienti e qualora ci si trovi anche in una situazione di autentica urgenza è comunque opportuno chiedere un parere ad un tecnico edile sullo stato dei luoghi ed accertare se i danneggiamenti ineriscono effettivamente a parti condominiali o invece di proprietà esclusiva.

La relazione del tecnico verrà quindi trasmessa dall’amministratore a ciascun condomino o illustrata in sede di delibera assembleare. Per approvare i lavori in questione è necessario il consenso da parte della maggioranza degli intervenuti in assemblea e che rappresenti almeno metà del valore dell’edificio, come previsto dall’art.1136 c.c. 4° comma per le riparazioni straordinarie di notevole entità.

Qualora non si raggiunga la suddetta maggioranza è bene tener presente che l’amministratore, in considerazione del generale obbligo di compiere atti conservativi sulle parti comuni dell’edificio (art. 1130 c.c.), può, ai sensi dell’art. 1135 c.c., ordinare l’esecuzione dei lavori senza un preventivo consenso assembleare: “ l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”.

In casi come questi, quando il parere tecnico evidenzia la necessità di procedere urgentemente con l’esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria, l’omissione dei quali potrebbe causare danni a terzi e ai condomini stessi, l’amministratore potrebbe comunque ordinare l’esecuzione degli stessi e i condomini dovranno essere informati di questa decisione in sede di successiva assemblea allo uopo convocata.

Al di fuori dell’ipotesi di urgenza dei lavori, se in sede di delibera assembleare, dopo la relativa relazione sulla necessità dei lavori e sui possibili danni a terzi, magari supportati da relativa perizia, non viene approvato il preventivo delle spese da sostenere, la correttezza dell’operato dell’amministratore non può essere messa in discussione e  di eventuali danni risponderanno unicamente i condòmini.

Compito del professionista che amministra, sarà infatti quello di redigere il verbale in modo da  descrivere la particolare situazione di stallo, valutando la possibilità di dimettersi dall’incarico al fine di evitare ogni coinvolgimento in situazioni pregiudizievoli; tenendo comunque presente che anche in caso di dimissioni, in regime di prorogatio imperii, ricadono su di lui le stesse responsabilità che gravano sull’amministratore regolarmente nominato.(Cass. nn. 7619/06, 739/88 e 572/76).

 

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