Le innovazioni nel condominio

Le innovazioni nel condominio: es. di ascensore esterno
Le innovazioni nel condominio: es. di ascensore esterno

Per innovazioni, così come disciplinate dagli art.1120 e 1121 del cod.civ. e  riformate dalla l. n. 220/2012 e dalla l. n.9/2014, si intende definire tutte quelle opere che costituiscono un “ opus novum” o un “quid novi”, che cioè modificano completamente o in parte la cosa comune, alterandone la consistenza, la destinazione e di conseguenza il godimento da parte dei singoli partecipanti al condominio, anche se tale alterazione comporta un miglior utilizzo della parte modificata.

La Giurisprudenza costante ha ritenuto innovazioni: l’installazione di un ascensore prima inesistente, l’ installazione di una antenna parabolica in comunione, la sostituzione della caldaia comune finalizzata ad una migliore efficienza energetica….

Non sono invece da considerare innovazioni, ma semplici modifiche o migliorie del bene comune quelle che vanno a modificare impianti o servizi già esistenti e che rientrano pertanto nell’ambito dei lavori di straordinaria manutenzione.

L’assemblea condominiale dispone su tutte le innovazioni, dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, con la maggioranza indicata nel 5° comma dell’art. 1136 cod. civ., cioè maggioranza degli intervenuti ed almeno due terzi del valore dell’edificio; ove detta maggioranza non sia raggiunta assenti o dissenzienti potranno impugnare la relativa delibera per dimostrarne l’illegittimità. Il consenso deve necessariamente risultare da atto scritto ad substantiam se incide su diritti immobiliari.

La delibera di innovazione, votata con la maggioranza prescritta vincola tutti i condomini, compresi dissenzienti e assenti, con la conseguenza che tutti sono tenuti a contribuire alle spese secondo i criteri di ripartizione previsti dall’art. 1123 cod. civ., salvo diversa disposizione regolamentare.

Occorre però dire che quando una innovazione comporti una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario, rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio e consista in opere e impianti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendano trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo alla spesa (art 1121 1° cod.civ).

L’esonero dalla contribuzione non è automatico, il condomino non interessato dovrà impugnare il deliberato assembleare, sia nel caso sia stato assente, sia nel caso abbia manifestato il suo dissenso o si sia astenuto, vigendo diversamente il principio di esecutorietà delle delibere assembleari. L’onere della prova grava sul condomino dissenziente.

La valutazione circa la gravosità dell’opera non va fatta in relazione alla condizione economica personale dei condomini, ma in base ad un criterio oggettivo. Il raffronto da compiere è pertanto: 1) tra il costo dell’opera, 2) l’aumento di valore che comunque il bene viene a trarne, 3) la valutazione iniziale del bene stesso. Se il risultato mostra una eccessiva sproporzione l’innovazione deve essere considerata voluttuaria, con esonero del condomino che non intenda trarne vantaggio.

Ovviamente se l’utilizzazione separata non è possibile l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa (art. 1121 2° cod.civ).

In questo caso i condomini dissenzienti e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia in qualunque tempo partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e manutenzione dell’opera (art. 1121 3° cod.civ).

Non tutte le innovazioni sono però consentite, L’art .1120 cod. civ. infatti dichiara vietate tutte quelle innovazioni 1) che possano recare pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza del fabbricato, 2) che ne alterino il decoro architettonico o 3) che ne rendano talune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino. Tale divieto va inteso nel senso che le suddette innovazioni non possono essere disposte dall’assemblea con la maggioranza di cui al 5° comma dell’art.1136 cod.civ. e che relativamente al terzo limite imposto dal legislatore debbano essere necessariamente approvate con il consenso unanime dei condòmini, in mancanza della totalità dei consensi la relativa delibera è da considerarsi nulla.

L’art. 1120 2° comma prevede inoltre delle innovazioni cd. speciali per le quali l’assemblea con la maggioranza indicata nel secondo comma dell’art.1136 cod. civ., ( maggioranza degli intervenuti e metà del valore dell’edificio), nel rispetto della normativa del settore possa disporre: 1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, 2) le opere volte ad eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento dei consumi energetici, per realizzare parcheggi , per la produzione di energia mediante utilizzo di fonti rinnovabili 3) l’installazione di impianti centralizzati, per la ricezione televisiva e qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite e via cavo e i relativi collegamenti…

In questi casi l’amministratore è tenuto a convocare l’ assemblea entro 30 gg. dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni. La richiesta dovrà contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza  l’amministratore dovrà invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *