Lastrico solare e balconi: chi paga?

lastrico solare

Il lastrico solare è il manufatto di copertura dell’edificio, normalmente impermeabilizzato, che può definirsi una struttura piana a copertura dello stesso. (Usato per stendere la biancheria, solarium, ecc.).

Il lastrico ai sensi dell’art. 1117 c.c. è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari, ove non risulti il contrario in modo chiaro ed univoco dal titolo (atto di acquisto singole unità immobiliari, nonché regolamento di condominio accettato dai singoli condomini).

Se di natura comune, tutte le spese di manutenzione, riparazione, sostituzione, saranno addebitate pro quota a tutti i condomini in base alle tabelle millesimali.

Qualora il lastrico o una parte di esso, sia in uso esclusivo ad uno o più condomini, l’art.1126 c.c. prevede che quelli che ne hanno l’uso esclusivo siano tenuti a contribuire per un terzo alla spesa di riparazione o ricostruzione mentre, invece,  gli altri due terzi siano a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Qualora si presentino danni da infiltrazioni dal lastrico in uso esclusivo, la richiesta di risarcimento va presentata all’amministratore, in quanto è il condominio nel suo complesso il soggetto obbligato alla manutenzione. La relativa azione va quindi proposta nei confronti del condominio, in persona dell’amministratore e non già nei confronti del proprietario o del titolare dell’uso esclusivo, il quale può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all’esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino deliberata dagli altri obbligati.

Nella eventualità che gli stessi danni siano causati da vizi di costruzione, deve ritenersi non applicabile l’art. 1126 c.c.,  in quanto lo stesso si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario. In questo caso essendo danni suscettibili di recare danni a terzi, la relativa responsabilità (per mancata eliminazione delle cause del danno e risarcimento) fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico ex art. 2051 c.c. e non anche – sia pure in via concorrenziale – al condominio.

Il lastrico solare viene denominato anche terrazza a livello, quando è costituito da una superficie scoperta posta alla sommità di alcuni appartamenti e al contempo sullo stesso piano di altri, costituendone parte integrante strutturalmente e funzionalmente, delimitata da balaustre o parapetti, che la rendono praticabile e ne consentono il più sicuro passaggio.

Per quanto riguarda gli oneri per la riparazione e manutenzione vanno ripartiti come prevede l’art. 1126 c.c. (un terzo per l’utilizzatore esclusivo e due terzi per le unità abitative sottostanti). Rimangono ovviamente a completo carico di chi ne ha l’uso esclusivo, le spese dirette al miglior godimento dell’unità immobiliare di proprietà individuale di cui la terrazza sia il prolungamento, (Es: parapetto terrazza).

Il lastrico solare e i balconi: i c.d balconi aggettanti

balcone aggettante

In caso di balconi che sporgono dalla facciata del palazzo, cd. aggettanti, le spese di manutenzione non potrebbero essere addebitate  al condominio in quanto di proprietà privata. “L’area che sporge dalla facciata svolge solo la funzione di balcone aggettante, ossia di prolungamento dell’unità immobiliare e quindi le relative spese non ricadono nella suddivisione con il condominio”(Cass. 2726/2002).”… Salvo che i rivestimenti esterni e le parti decorative frontali (che inserendosi nel prospetto dell’edificio contribuiscono all’estetica complessiva dello stesso). Pertanto la manutenzione relativa ai balconi  non può essere oggetto di deliberazioni impositive di spesa da parte dell’assemblea del condominio. Infatti sono nulle e sottratte ai termini di impugnativa di cui all’art. 1137 c.c. terzo comma per i casi di semplice annullabilità…”(Cass.21199/2005)

Il lastrico solare e i balconi: i c.d. balconi a torre

balcone a torre

Un discorso a parte deve essere fatto per quei balconi che hanno il parapetto incassato nella facciata del palazzo cd. balconi a torre. “Le terrazze incassate nel corpo dell’edificio svolgendo una funzione di sostegno e copertura possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani” (Cass.15913/2007). Il parapetto di questo tipo di balcone rientra tra le proprietà comuni, in quanto di fatto costituisce una sezione della facciata. Sono invece di proprietà comune tra i piani il soffitto e il pavimento, le cui spese di manutenzione vanno suddivise in parti uguali in base all’art. 1125 c.c., restando la copertura del pavimento a carico del proprietario del piano superiore e l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto a carico del proprietario del piano inferiore. Eventuali spese per eliminare l’infiltrazione, si dividono pertanto a metà, perché in questo caso i balconi di fatto costituiscono la divisione tra i due piani.


E’ possibile richiedere consulenza su questo argomento accedendo alla pagina dedicata.

 

 

2 risposte a “Lastrico solare e balconi: chi paga?”

  1. Gentile Dr. Roberto Franchi,
    come ci si deve comportare se il proprietario di un appartamento dotato di balcone “aggettante” non provvede, a sue spese, alla corretta manutenzione di quest’ultimo? Se l’assemblea non può obbligare il condomino ad intervenire, qualora dalla omessa – o inadeguata – manutenzione del balcone derivino disagi agli appartamenti sottostanti (infiltrazioni, muffe, calcinacci, polvere, etc.), gli interessati possono soltanto rivolgersi al Giudice?

    Spero possa chiarire i miei dubbi. Intanto vorrà accettare i miei complimenti per i Suoi articoli e per le tematiche di stringente attualità di volta in volta trattate.
    Un caro Saluto

    1. La ringrazio per i complimenti e la invito, al fine di poterle rispondere in maniera più esaustiva, a compilare l’apposito form nella sezione richiedi una consulenza.
      Cordiali Saluti
      Roberto Franchi

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