la natura giuridica del condominio

La Corte di Cassazione (Sez. civ. II – Sent. del 09.06.2000 n. 7891) definiva il condominio come” semplice ente di gestione che opera in rappresentanza e nell’interesse comune dei partecipanti, limitatamente al buon uso della cosa comune, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino. Ne deriva che l’amministratore per effetto della nomina ex art. 1129 c.c. ha soltanto una rappresentanza ex mandato dei vari condomini.”

Appariva indubbio che questa definizione “ente di gestione di parti comuni” non corrispondeva a nessuna categoria giuridica conosciuta.

Anche la dottrina si era affaticata a dare una definizione di condominio, ma senza risultati definitivi; la tesi della limitata personalità giuridica (Branca: ente collettivo dotato di personalità giuridica – Dattilo: centro di imputazione di rapporti distinto dai singoli partecipanti) si affacciava sporadicamente anche in giurisprudenza ove si parlava di limitata capacità giuridica e di una certa autonomia.

In realtà la legge 220/2012 (Riforma del condominio) non ha riconosciuto la personalità giuridica del condominio, nonostante sia un soggetto fiscale, in quanto sostituto di imposta fin dal 1° Gennaio 2008.

Del resto anche la Cassazione nella sentenza n. 2363/2012 ribadisce la definizione di ente di gestione, sfornito di personalità giuridica e privo di autonomia patrimoniale.

Le Sezioni Unite della Cassazione, però, avevano già messo in dubbio questo acritico riferimento all’ente di gestione nella famosa sentenza n. 9148/2008 in quanto “ il condominio infatti non è titolare di un patrimonio autonomo né di diritti e di obbligazioni, ….. le obbligazioni contratte nell’interesse del condominio non si contraggono in favore di un ente, ma nell’interesse dei singoli partecipanti”.

Paragonare il condominio ad un ente di gestione può voler dire attribuire al condominio una soggettività paragonabile a quella riconosciuta agli enti collettivi non riconosciuti come persone giuridiche.

In questo quadro si inserisce la sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione del 18.09.2014 n.19663 la quale ha affermato  l’esistenza di una “ soggettività giuridica autonoma del condominio, che è soggetto di diritto, magari senza personalità giuridica, distinto dai suoi partecipanti”. Per intenderci un  qualcosa di molto simile ad un’ associazione.

La legge 220/2012 secondo gli Ermellini fa cenni in tal senso basti pensare:

  1. All’ obbligo dell’amministratore di tenere distinta la gestione del patrimonio del condominio dal patrimonio personale suo o degli altri condomini, art.1129 n.4 c.c.
  2. Alla costituzione di un fondo speciale per coprire i costi per i lavori di manutenzione straordinaria, art.1135 n.4 c.c.
  3. Alla previsione secondo la quale in tema di trascrizione, per i condomini è necessario indicare l’eventuale denominazione, ubicazione e il codice fiscale, art.2659, 1°c.c.

Per questo “ se pure non è sufficiente che una pluralità di persone sia contitolare di beni destinati ad uno scopo perché sia configurabile la personalità giuridica (si pensi al patrimonio familiare o alla comunione tra coniugi), e se dalle altre disposizioni in tema di condominio non è desumibile il riconoscimento della personalità giuridica in favore dello stesso, riconoscimento dapprima voluto ma poi escluso in sede di stesura finale della legge n. 220 del 2012, tuttavia non possono ignorarsi gli elementi sopra indicati, che vanno nella direzione della progressiva configurabilità in capo al condominio di una sia pure attenuata personalità giuridica, e comunque sicuramente, in atto di una soggettività giuridica autonoma”. Cass. Sez. Un. sent. 18.09.2014 n.19663

Quindi si nega la personalità giuridica, ma si afferma soggettività giuridica autonoma ?

Certo è che allo stato del diritto positivo il condominio si basa su una gestione diretta alla manutenzione ed alla conservazione dell’immobile come previsto dall’art.1130 c.c.; c’è però da augurarsi che la gestione della proprietà immobiliare si evolva, si pensi per esempio all’acquisto di un determinato terreno confinante, l’ampliamento dell’edificio, la realizzazione di servizi comuni , ecc.. e che soprattutto de jure condendo si provveda quanto meno a riconoscere la capacità giuridica del condominio e a delineare una nuova condizione dell’amministratore, per andare oltre il concetto di regolamento condominiale  ed arrivare alla formazione di un vero e proprio statuto del condominio.

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