Il verbale dell’assemblea

verbale di assembleaLa funzione del verbale di assemblea è quella di cristallizzare la volontà dell’assemblea, di dimostrarne la regolare costituzione e validità. Esso fornisce una prova presuntiva dei fatti che afferma si siano verificati durante il suo svolgimento ed è tra l’altro necessario per consentire l’impugnazione di quanto deliberato.


Nella redazione del verbale sono coinvolti il Presidente della assemblea, nominato tra i presenti di persona all’inizio dell’assemblea, ed il Segretario, il quale ha il compito di redigere fisicamente il verbale sotto indicazione o dettatura del Presidente. Il verbale assembleare va sottoscritto da entrambi.

Esso deve contenere notizie circa la corretta convocazione dell’assemblea condominiale e costituzione della stessa; gli eventi modificativi dell’assemblea costituita (ad esempio l’allontanamento o il sopraggiungere di un condomino); le deliberazioni che vengono assunte, con l’indicazione necessaria del nome e dei millesimi dei votanti a favore, contro e degli astenuti; le dichiarazioni dei condomini che espressamente richiedono che il loro intervento sia messo a verbale; gli eventuali allegati che dovessero essere ritenuti utili.

Il contenuto del verbale è correlato allo svolgimento dell’assemblea deve pertanto riportare le verifiche preliminari, la fase centrale – discussione e votazione – e lo scioglimento della stessa.

Il verbale deve essere compilato seduta stante e non successivamente. Il termine per l’impugnativa (30 giorni) decorre dalla data della riunione per i condomini presenti e dalla data di comunicazione per gli assenti. E’ comunque da ritenersi valida la deliberazione anche se il risultato della relativa operazione di voto sia riportato in un foglio separato allegato al verbale, di cui costituisca parte integrante; del resto anche la mancata indicazione degli intervenuti e dei millesimi da essi rappresentati può essere sanata quando il verbale sia integrato da un allegato nel quale sia presa nota degli stessi, purché sottoscritto dal Presidente e dal Segretario.

La normativa di riferimento è l’ art 1136 del cod. civ. che nel suo ultimo comma, prevede : “ Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da redigere nel registro tenuto dall’amministratore “.
Tale norma ha sancito l’obbligo della forma scritta, anche se a ben guardare essa recita “si redige” e non “deve redigersi”, in sostanza il verbale non è imposto, né è sanzionata la sua mancanza. Del resto l’opportunità della redazione scritta si evince dal fatto che il cod. civ. prescriva la trascrizione nel registro tenuto dall’amministratore, ciò implica che le decisioni siano prese per scritto non potendo chiaramente trascriversi un atto non scritto.

A questo punto pare allora logico domandarsi se la verbalizzazione sia obbligatoria ad substantiam, oppure se l’atto scritto sia richiesto ad probationem. Il criterio distintivo deve ricercarsi nella materia della delibera: il verbale assolve ad una funzione costitutiva nel caso in cui incida su diritti reali e immobiliari essendo la forma scritta richiesta ad substantiam (Cass. n. 16228/06), mentre avrà una funzione meramente probatoria, relativa all’esistenza della decisione, in tutti gli altri casi; la forma scritta cioè non sarà prescritta a pena di nullità, ma solo ad probationem (Cass. n.4615/80; Cass. n. 882/70), in quanto la mancanza del processo verbale rende la delibera non opponibile al condominio assente, ma non ne impedisce affatto la conoscenza anche da parte sua attraverso una modalità diversa così come del resto anche l’ esecuzione.
Ne deriva che eventuali irregolarità formali non comportano invalidità della delibera, poiché il testo scritto offre esclusivamente una prova presuntiva, che non impedisce al condomino dissenziente, il quale impugni la delibera contestandone la rispondenza a verità, di fornirne la relativa dimostrazione.

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