Il credito condominiale e la sua tutela

Il credito condominiale e la sua tutela

La riscossione dei contributi dovuti dai condomini, strumentale alla manutenzione ordinaria e a tutta la gestione condominiale è stata disciplinata dall’art. 1129 del c.c. comma 9 : il quale dispone che “ salvo che sia espressamente dispensato dall’assemblea,

l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’art. 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice.

Tale norma va posta appunto in collegamento con l’art. 63 disp. att. c.c.,  che in caso di ritardo di dei condòmini nel pagamento delle quote condominiali, prevede che l’amministratore, in base al piano di riparto approvato dall’assemblea, senza alcun bisogno di autorizzazione, possa ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nonostante eventuale opposizione.

Il motivo di questa forte tutela del credito condominiale è da ricercarsi nel fatto che il pagamento ritardato va ad incidere sulla regolare conservazione delle parti comuni e sulla erogazione dei servizi comuni, tanto è che la disposizione di cui al primo comma dell’art. 63 citato non può essere derogata dalle disposizioni del regolamento di condominio (art.72 disp. Att. c.c.).

Una volta verificato che un condomino è in ritardo  nel pagamento delle quote di sua spettanza,  l’amministratore invia dapprima un sollecito scritto, entro 6 mesi a decorrere dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito è sorto, salvo dispensa da parte dell’assemblea e in difetto di pagamento provvede ad attivare  la procedura giudiziale con la richiesta di decreto ingiuntivo, tramite avvocato.

L’inerzia dell’amministratore, oltre a comportare un danno per il condominio che potrebbe trovarsi con ammanco di cassa, costituisce una grave irregolarità che legittima anche la revoca giudiziale dello stesso (art.1129, comma 12 n.6 c.c.) ed è il presupposto per l’esercizio dell’azione surrogatoria intentata dal terzo creditore nei confronti dei condòmini morosi.

La Corte di Cassazione ha al riguardo ribadito la legittimità della riscossione dei contributi condominiali da parte dell’amministratore sulla base del bilancio preventivo approvato dall’assemblea (Cass. n. 24299/08; Cass. n. 18660/12), il quale conserva efficacia fino a quando non sia sostituito dal rendiconto consuntivo (Trib. di Roma Sez. V, Sent. 04/01/2013), diversamente  la gestione comune rimarrebbe paralizzata per un periodo che andrebbe oltre la durata di un esercizio.

L’art. 63 delle disp. di att. c.c., condiziona infatti espressamente la concessione della provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo alla allegazione di uno stato di ripartizione, come confermato anche dalla Suprema Corte (Cass. civ. n. 24957/16), in assenza di approvazione dello stato di ripartizione l’amministratore otterrà un decreto ingiuntivo, ma difficilmente otterrà la provvisoria esecuzione. (Cass. n. 10621/17).

Appare, quindi, di lapalissiana evidenza, come la riscossione di quote condominiali costituisca un dovere di particolare importanza, che l’amministratore dovrà perseguire con diligenza e tempestività, al fine di evitare un grave pregiudizio all’ intera compagine condominiale.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *