Divieto di Bed & Breakfast: necessità della trascrizione in conservatoria

Divieto di Bed & Breakfast: La recente sentenza della Cassazione n. 21024/16, parte da una vicenda che vede due condomini di un condominio di Palermo impugnare una delibera assembleare, che con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c., aveva integrato il regolamento condominiale, inserendovi un articolo che vietava ai partecipanti di destinare le unità singole a case-famiglia, bed and breakfast, pensioni, alberghi o affittacamere.

Il condominio convenuto riteneva che la deliberazione impugnata aveva soltanto riprodotto una analoga disposizione già contenuta nel regolamento originario del 1957.

Seppur il Tribunale di Palermo dichiarava la nullità della delibera, successivamente la Corte di Appello riformava la prima sentenza, osservando come le limitazioni nonostante non fossero state inserite nelle note di trascrizione, derivassero da un regolamento condominiale di origine contrattuale, richiamato negli originari atti di acquisto delle singole unità immobiliari.

Uno dei condomini impugnanti in origine, proponeva ricorso in Cassazione sostenendo che l’omessa trascrizione del regolamento del 1957 aveva comportato l’inopponibilità delle relative clausole limitative ai successivi acquirenti.

La Cassazione con la sentenza n. 21024/16 accoglie questa censura, stabilendo che la previsione regolamentare di limiti alla destinazione di proprietà esclusive, debba essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche e non delle obligationes propter rem; pertanto, ricondotta alla categoria servitù, l’opponibilità ai terzi deve prevedere la trascrizione ed indicazione esplicita nella nota di trascrizione, come regolato dagli artt. 2659 c.c., comma 1, n.2 e art. 2655 c.c..

Infatti in assenza della trascrizione, le clausole del regolamento, che impongono limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, valgono soltanto nei confronti del terzo acquirente che ne prenda atto in maniera specifica nel contratto di acquisto, in cui tali clausole vengono richiamate. In questo caso, il vincolo per gli aventi causa scaturisce non dalla opponibilità, ma direttamente dalla accettazione negoziale.

La suprema Corte fa infatti un esplicito riferimento a sentenze precedenti, dalle quali si evince che le clausole del regolamento condominiali, limitanti poteri e facoltà sulle parti di esclusiva proprietà, possono vincolare gli acquirenti delle singole u.i., indipendentemente dalla trascrizione, purchè nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento, che debba ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto (Cass. sent. n.17886/09).

 

 

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