Il Conto Corrente Condominiale

Il conto corrente condominialeIl nuovo articolo 1129, comma 7, cc, stabilisce che: “ l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio”.

La nuova norma, introdotta con la riforma del 2012, tuttavia non opera retroattivamente, ci si chiede pertanto se l’obbligo di conto corrente esistesse anche prima.

Se la risposta fosse affermativa, gli amministratori, che abbiano gestito le somme condominiali sul proprio conto corrente, dovrebbero tutelarsi ricostruendo la propria gestione condominale ante-riforma, rendendola trasparente sia nei confronti dei condomini, sia nei confronti del fisco.

La Commissione Tributaria Regionale di Brescia, in ordine ad un obbligo non scritto di tale conto anche prima del 2012, ritiene che in presenza di movimentazioni bancarie non giustificate (somme condominiali che erano state versate dall’amministratore nel proprio conto corrente) queste si presumano compiute in “nero” (cd. presunzione fiscale), salvo che l’amministratore riesca a ricostruire dettagliatamente, anche a distanza di anni le singole movimentazioni bancarie .

Già la giurisprudenza del resto riteneva che per garantire una corretta amministrazione condominiale fosse necessario aprire “ un conto di cassa intestato al condominio….” (Trib. Milano, ord. 29/09/1993), ma in tal senso anche (Trib. Milano, 09/09/1991; Trib. Genova 16/09/1993; Trib. Torino 03/05/2000 e da ultimo, ma non per importanza Cass. n.7162/2012).

Occorre inoltre considerare che il cod. civ. all’art 1710 c.c. impone al mandatario (amministratore) di eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia, ossia con quella necessaria ad evitare danni al mandante.

Del resto se l’attuale formulazione dell’art. 1129 c.c. prevede espressamente che in caso di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma ( mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma) si possa chiedere la convocazione dell’assemblea per revocare il mandato all’amministratore, è anche vero che lo stesso art.1129, c. 3, ante riforma prevedeva la revoca nelle ipotesi in cui vi fossero gravi irregolarità nella gestione condominiale, che per interpretazione costante venivano ravvisate sia  in quella confusione di patrimoni, che in quelle appropriazioni indebite, quasi sempre inevitabili in caso di utilizzo di un unico conto corrente, sia per le proprie entrate  che per quelle condominiali.

Altra considerazione trova il suo fondamento nel diritto tributario, ( artt. 32, D.P.R. 600/73 e 51, D.P.R. n.633/72) il quale prevede che i dati acquisiti dall’ Agenzia delle Entrate attraverso indagini bancarie possano essere utilizzati per compiere accertamenti ed eventuali presunzioni fiscali che l’amministratore potrà evitare solo se riuscirà a ricostruire analiticamente tutte le movimentazioni bancarie e a darne prova al Fisco.

L’insieme di queste considerazioni porta a ritenere che un obbligo non scritto di tenuta del conto corrente condominiale esistesse anche prima della riforma del 2012 .

Pertanto l’amministratore, che non abbia originariamente costituito un conto corrente condominiale, dovrà ricostruire la gestione condominiale rendendola trasparente sia ai condomini che al Fisco, prova ardua da fornire e per la quale dovrà agire tempestivamente, ma nulla avrà chiaramente a temere se abbia agito con la diligenza che gli impone  il codice.

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