Consulenze condominiali

consulenze condominiali
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In questa pagina, vengono riportati  gli estratti di alcune  consulenze condominiali richieste al Dott. Franchi tramite l’apposito form nella sezione “richiedi una consulenza“. Per ragioni di privacy, non vengono visualizzati i nominativi dei richiedenti.

Elenco consulenze condominiali a cui si è data risposta:


E’ possibile l’utilizzazione del lastrico per installare pannelli solari, qualora l’installazione contemporanea di pannelli da parte di tutti i condomini non sia possibile per ragioni di spazio ?

Si è possibile, perché il diritto al pari uso non va inteso in maniera di un diritto ad un utilizzo contemporaneo degli stessi beni, ma solo come un diritto potenziale, infatti per l’uso più intenso del tetto è possibile che gli altri condomini non siano interessati alle stesse installazioni. In particolare in base al nuovo art 1122 bis c.c., l’assemblea non può in ogni caso vietare l’installazione, ma con la maggioranza di  cui al quinto comma dell’art 1136, può solo provvedere, a richiesta degli interessati a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.

“Qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condominio deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell’uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano voler accrescere il pari uso cui hanno diritto”(Cass.8808/2003).


E’ possibile agganciare le tende parasole alla soletta del balcone superiore senza autorizzazione ?

Non è possibile perché si tratta di una proprietà privata.

“Il proprietario dell’appartamento sito al piano inferiore, non può agganciare le tende alla soletta del balcone aggettante sovrastante, se non con il consenso del proprietario dell’appartamento sovrastante”(Cass.15913/2007)


 

Può essere vietato detenere animali domestici in casa ?

Solo il regolamento contrattuale, ovvero quello del costruttore,  può prevedere questo divieto,  l’assemblea anche se può deliberare un suo regolamento non ha il potere di limitare i diritti dei singoli. A prevedere il divieto in questo senso è l’art.1138 c.c. che ha recepito le indicazioni della Cassazione.

“ Il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, approvati dalla maggioranza dei partecipanti, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva (Cass. 3705/2011).


I proprietari del piano terra che non utilizzano l’ascensore a quali spese devono far fronte?

Dovute sono solo le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, ma non quelle di gestione ovvero di utilizzo e pulizia.

“In assenza di prova circa l’esistenza di un regolamento contrattuale o convenzionale che stabilisca criteri derogatori, deve applicarsi il criterio legale secondo cui anche i proprietari di unità immobiliari poste al piano terra che non usufruiscono dell’ascensore, essendo comunque comproprietari dell’impianto comune, sono tenuti a contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria e a quelle di ricostruzione, mentre gli stessi sono esonerati ex art. 1123, comma 2 dal contribuire alle spese di esercizio e di pulizia di tale impianto” (Cass.864/1976).


L’assemblea condominiale dopo quanti giorni può svolgersi dalla sua convocazione ?

L’assemblea non può svolgersi prima del sesto giorno successivo a quello di recapito della convocazione.

“L’art. 66, comma 3, disp. att. c.c., stabilisce che l’avviso di convocazione deve giungere ad ogni condomino almeno cinque giorni prima di quello fissato per la prima riunione, con la precisazione che, nei cinque giorni richiesti per il preavviso, non si computa quello in cui si deve tenere l’assemblea” (Cass. 995/1969).


Si possono mettere a carico di tutti i condomini le spese delle fioriere in cemento che costituiscono un elemento strutturale dei balconi aggettanti?

Non si può, tutti i condomini pagano solo nel caso in cui sui frontali delle fioriere siano presenti elementi architettonici di pregio che possono contribuire al decoro dell’edificio, come nel caso di edifici di particolare interesse storico.

“ I balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Non possono quindi essere considerate come appartenenti al condominio, con le dovute conseguenze sulla ripartizione delle relative spese, alcune fioriere in cemento armato poste all’esterno delle ringhiere delimitanti i balconi con funzione di parapetto, in quanto non dotate di un qualche pregio artistico, né costituenti parte integrante della struttura dello stabile” (Cass. 6624/2012)


Nel caso in cui l’assemblea debba deliberare sull’abbattimento delle barriere architettoniche, può l’amministratore raccogliere dati sulla salute dei condomini ?

E’ possibile in questo caso e in tutti quei casi in cui i dati sensibili siano necessari all’attività di gestione.

“Il trattamento dei dati personali di natura sensibile (come quelli sullo stato di salute) o dei dati giudiziari è consentito esclusivamente nel caso in cui siano indispensabili ai fini dell’amministrazione del condominio. A titolo esemplificativo, tale uso è possibile nel caso in cui l’assemblea debba deliberare l’abbattimento delle barriere architettoniche” che rendono difficoltoso l’accesso ad un condomino diversamente abile, al fine di acquisire informazioni sulle persone che presteranno servizio alle dipendenze del condominio stesso, oppure quando si debbano trattare i dati anche sanitari di persone che abbiano subito danni negli spazi condominiali. In questi casi devono comunque essere adottate adeguate cautele al fine di salvaguardare la dignità degli interessati” (Garante per la protezione dei dati personali – Privacy e condominio, 10/10/2013).


Il bilancio approvato con le maggioranze previste dalla legge può essere rimesso in discussione ? 

     Non è possibile, se non si sono verificati i documenti prima dell’ approvazione, non si può più chiedere di rivedere i conti dopo che l’ assemblea ha dato il suo placet. Semmai il bilancio si può impugnare qualora si sia votato contro.

“Una volta che il bilancio è stato approvato con le maggioranze previste dalla legge, l’amministratore non è tenuto a sottoporre all’esame dei singoli condomini i documenti giustificativi delle spese effettuate, dovendo gli stessi giustificativi essere controllati prima dell’approvazione del bilancio, senza che ci sia la possibilità di attribuire ad alcuni condomini di contestare i conti rimettendo così in discussione i provvedimenti adottati” (Cass. 3402/1985).


E’ possibile chiedere la rimozione delle grate di legno per le piante rampicati qualora siano state collocate sui balconi, ipotizzando una violazione del decoro architettonico ?

In linea di principio possiamo affermare che non è possibile perché i pannelli ornamentali non alterano le linee architettoniche dei fabbricati.

“L’ estetica di un palazzo può ritenersi compromessa soltanto in presenza di un apprezzabile alterazione delle linee e delle altre strutture fondamentali del fabbricato, tale da determinare una diminuzione del suo valore”(Cass.851/2007).


Qualora ci si trovi in presenza di più appartamenti tutti all’ ultimo piano di un palazzo, la facoltà di sopraelevare esiste per tutti ?

La risposta è affermativa in quanto la norma che riconosce il diritto di sopraelevare, non specifica né che il proprietario dell’ultimo piano debba essere “esclusivo”, né che sia necessario sopraelevare per tutta l’estensione dell’ultimo piano.

“La facoltà di sopraelevare concessa dall’art.1127 c.c., comma 1, al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio condominiale, ove l’ultimo piano appartenga, pro indiviso a più proprietari, spetta a ciascuno di essi nei limiti della propria porzione di piano con utilizzazione dello spazio aereo sovrastante a ciascuna porzione e nel rispetto dei limiti di cui all’art. 1127 c.c., comma 2 e 3” (Cass. 4258/2006).


Quale è il criterio per distinguere tra innovazioni e migliorie ai fini del calcolo delle maggioranze per la validità delle delibere assembleari ?

     Qualsiasi intervento che va a modificare o aggiornare impianti o servizi già esistenti in condominio è un adeguamento o una miglioria e pertanto rientra nell’ambito della manutenzione straordinaria e non nell’innovazione.

“ Per innovazioni delle cose comuni devono intendersi le modifiche che importino l’alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano utilizzate per fini diversi da quelli precedenti” (Cass. 12654/2006).


Può l’assemblea deliberare a maggioranza, oltre all’introduzione di una turnazione nell’utilizzazione dei posti auto, anche il divieto di occupare gli spazi eventualmente lasciati liberi ?

    La delibera assembleare deve ritenersi legittima in quanto ha la funzione di tutelare il pari uso da parte di tutti i proprietari.

“Se la natura di un bene immobile oggetto di una comunione non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l’uso comune può realizzarsi mediante avvicendamento. In questo ambito il divieto di utilizzare i posti eventualmente rimasti liberi, non può essere considerato come una limitazione del diritto al godimento individuale di un bene comune, ma un atto di regolamentazione che ha l’obbiettivo di evitare che, attraverso un uso più intenso da parte dei singoli condomini, venga meno per gli altri la possibilità di godere pienamente e liberamente della cosa comune durante i loro turni senza subire alcuna interferenza esterna” (Cass. 12486/2012).


Qualora il costruttore abbia venduto solo due o tre appartamenti nel suo stabile, può conservare per sé maggiori diritti sulle aree comuni prima della costituzione  formale del condominio ?

     Non può farlo, una volta venduto anche un singolo appartamento il condominio di fatto è costituito e quindi il costruttore  non può accampare maggiori diritti degli altri proprietari in merito all’uso dei beni comuni.

“Il condominio di edifici sorge ipso iure et facto, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o di altre esternazioni, nel momento in cui l’originario costruttore di un edificio diviso per piani o porzioni di piano aliena a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma o separata, così perdendo , in quello stesso momento, la qualità di proprietario esclusivo delle pertinenze e delle cose e dei servizi comuni all’edificio, tra i quali rientra, in mancanza di un titolo diverso, il cortile; ne  consegue che, una volta costituito il condominio, l’ originario costruttore non può disporre come proprietario unico di detti beni, divenuti comuni, né concedere o creare su di essi diritti reali” (Cass. 19829/2004).


Qualora ci si trovi ad avere più proprietari di un appartamento, od anche si tratti solo di moglie o marito, chi partecipa alla assemblea deve esibire la delega?

Non è necessario, in quanto nessuna norma di legge impone la delega dei comproprietari per partecipare all’assemblea. La legge impone semmai l’obbligo di invitare tutti i proprietari indistintamente, spetterà poi a loro decidere da chi farsi rappresentare.

“Affinché uno dei comproprietari pro indiviso di un piano o porzione di piano possa ritenersi ritualmente convocato a partecipare all’assemblea del condominio, nonché validamente rappresentato nella medesima, con riguardo ad affari di ordinaria amministrazione, dall’altro comproprietario della stessa unità immobiliare, non si richiedono particolari formalità, essendo sufficiente che risulti provato, anche per presunzioni, che il primo dei predetti comproprietari abbia ricevuto effettiva notizia della convocazione dell’assemblea ed abbia conferito, sia pure verbalmente, il potere di rappresentanza”(Cass.12119/1992).


 

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