Il condominio parziale: la legittimazione processuale

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Il condominio parziale, si realizza qualora un condominio  sia  composto da impianti dotati di autonomia;  si tratta di una creazione puramente giurisprudenziale, non prevista dal codice civile.

La Corte di Cassazione (Cass. 27.2.1995 n.7885; 2.2.1995 n.1255; 12.02.2001 n.1959) ha specificato che “ l’esistenza del condominio parziale è ritenuta possibile sia dalla dottrina che dalla giurisprudenza allorché all’interno del c.d. condominio allargato talune cose – qualificate come comuni ex art. 1117 c.c. – siano per oggettivi caratteri materiali e funzionali necessarie per l’esistenza o per l’uso, ovvero siano destinate all’uso o al servizio, non di tutto l’edificio, ma di una sola parte o di alcune unità abitative di esso “.

Per fare un esempio può esser considerato parziale un condominio composto di 2 scale A e B, ognuna delle quali dotata di autonomo lastrico solare. In questo caso va chiarito se il condomino – proprietario di appartamento posto nella scala A – che chiama in causa il condominio, a causa di infiltrazioni di acqua provenienti dall’autonomo lastrico della sola scala A, debba citare solo la scala A o l’intero condominio.

Su questo punto è intervenuta la Suprema Corte (Cass. 21 Gennaio 2000 n. 651), la quale afferma che qualora la controversia riguardi cose, impianti o servizi appartenenti, per legge o per titolo, soltanto ad alcuni dei proprietari dei piani o degli appartamenti siti nell’edificio, il condominio parziale non incide sulla legittimazione sostanziale o processuale dell’amministratore con riferimento all’intero condominio. La Cassazione specifica che non sussiste un difetto di legittimazione passiva dell’amministratore, unico soggetto che può esser convenuto in giudizio, salva la restrizione degli effetti della sentenza, nell’ambito dei rapporti interni ai soli condomini interessati.

Per questo, il condomino del nostro esempio che intenda citare  il condominio per chiedere il risarcimento del danno da infiltrazioni del lastrico solare, deve citare l’intero condominio, spetterà poi all’amministratore convocare solo i condomini interessati (quelli della scala A), per far deliberare le decisioni sul punto.

Concludendo, il condominio parziale, nei rapporti processuali con la propria controparte  – condomino o terzo – si presenta in modo unitario anche se la questione riguarda solamente una parte del condominio, non avendo autonoma legittimazione processuale.

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